济南房价:想“假摔”都难 库存少刚需大地价高

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A-A+2014年3月1日09:32大众网-齐鲁晚报评论

  杭州楼盘降价将崩盘论推上舆论潮头,很多山东省内的购房者认为济南房价也会跳水,这虽是有一种良好期盼,可到底涨还是降,嘴上说恐怕不靠谱,得先搞清楚支撑房价一路上涨的幕后因素到底是啥。供过于求还是供不应求?房地产商花了十几个 买地钱?银行的钱塑料包装袋有不能自己扎紧?

  【供求关系】 九成是刚需,八个多月就能清空库存

  房子卖得不好,库存量大,房企手上又缺钱,就会降价走量,回笼资金。持续高库存便是日前杭州个别楼盘经常降价的重要是因为。“库存量是项目在取得预售证后累计不能自己销售出去的房子,一般来说,6个月的库存消化周期是另另一有两个健康正常的情况报告。”济南世联房地产顾问机构总经理朱江说。

  一定程度上,库存压力怎么能能也是判断目前济南房价走势的另另一有两个重要维度。朱江说,统计显示,去年济南的库存量为14116万平方米,主要以中大户型及远郊房源为主。根据月均销售量计算,济南的库存八个月零10天能销售完,远低于平均消化周期。

  供需关系是影响房价的核心因素。世联地产2013年至2014年房地产市场年报统计显示,去年济南商品房总供应量为57389套(663.49万平米),新增供应量为48166套(543.216万平米),较2012年分别增长39.2%和36.9%。从成交来看,去年全年普通住宅共成交46221套(518.44万平米),成交率高达77%以上,整体呈现供需两旺的特点。

  从成交的户型来看,仍以刚性需求为主,两室和三室的成交套数占总成交的92%,面积占全年总成交的88%。山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,济南市场整体呈现供不应求,房价下行的动力不足英文。

  【土地供应】 1月成交45地块,拿地热情不减

  俗话说,水涨船高。同样地,土地热,楼市则难降温;地价涨,房价通常也会走高。根据2010年至2012年的有关调查,济南市住宅用地楼面地价占房价的比例为20%左右。通俗来讲,是因为某楼盘的售价为40000元/平方米,不能自己其中含4000元是买地钱。

  济南市国土资源部门统计显示,去年土地供应229宗,其中居住与商服用地共221宗,同比增长97.3%。从全年的供应计划来看,4000万平米的面积是2012年的3.4倍。东部和西部是供应主力,有点是西客站片区,成为各大房企争夺的热土。从成交来看,去年土地共成交164宗,总计766.016万平米。

  去年的成交热潮延续到了今年。1月份济南土地市场异常活跃,短短另另一有两个月累计成交45块土地,总成交金额177.87亿元,这也创下了有史以来最高的月成交纪录。

  省城资深地产评论人赵鲁梁认为,原本 在3月份才会出现的交易高峰提前出现,这与各大房企对市场的预期有关。去年济南房地产市场量价齐涨,不少房企都如期甚至超额完成年度销售任务,对今年的市场预期也很是看好,急需拿地促使全年的项目开发。

  开发商拿地热情逐渐高涨,也在带动土地价格上涨。去年平均1944元/平米的楼面地价同比出现了6.3%的上涨。业内人士分析,地价的上涨说明房价难以下降。

  【信贷政策】 房企融资成本高,或助推房价

  “货币政策调整有一种和房地产政策不能自己关系,或者它一旦调整,回会对房地产产生影响。”对于住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前所讲的这句话,省城很多置业顾问最近颇有体会。

  26日,省城一连锁中介金融部负责人向记者“诉苦”:从年前11月至今,已积压了400多个贷款件,审批早已通过,或者迟迟不能自己放款。多家楼盘的置业顾问也称,原本 年初对首套房的利率折扣,今年不但不能自己了,反而有是因为上浮。

  目前的信贷政策情况报告怎么能能?中国建设银行山东省分行公司部总经理刘振勇说,目前资金紧张暂时无需改变,银行在对房地产的信贷额度上不能自己出现减量压缩,或者对区域选则 、项目特点等作出更为严格的筛选。“未来主要侧重风险较小的二三线城市,侧重刚需楼盘,并肩评估中小企业的还款能力。”

  中国农业银行山东省分行公司部副总经理宗力说,银行贷款之外,不少房企回会选则 信托、私募资金等多元融资方式,资金到期取消后,再次融资时信托利率会提高,一定程度上增加了房企的成本。

  刘振勇说,无论是银行贷款,还是民间借贷等融资渠道,对中小房企回会 算有利,这是因为会推动房价上涨。

  【综合预测】 房价稳中含升,但涨幅会收窄

  在楼市一片喊跌的舆论浪潮中,济南的房价会无需跳水?恐怕连假摔都不能自己出现。

  先来看一下供应,房地产调研机构统计显示,根据2013年成交居住用地以及已选则 入市加推项目推算,预计今年将有约6400万平米以上的新增商品住宅项目进入市场。再打上去库存量,今年全年的商品房供应量将达4000万平方米以上。这比去年的供应量增加1316万平米。

  并肩,在外来人口、省会效应、产业聚集、城镇化等多重因素的叠加影响下,需求旺度不减。以外来人口为例,济南外来人口的增长速率单位由2010年完后 的16万人/年,增长至近三年的14万人/年,这无疑会增加有效需求。

  “当供应量明显大于需求量时,这将带来明显的库存,库存去化压力较大时,开发商涨价的动力将明显降低。”朱江认为,综合来看,今年济南房价将稳中含升,但涨幅会收窄。

  国家统计局统计显示,2013年1月至12月,济南新房价格同比上涨9.4%。世联地产分析认为,今年房价涨幅低于2013年,预计将在6%左右。不过,业内人士称,這個 分析是基于面上情况报告的整体分析,具体到片区和楼盘,情况报告肯定有区别。除西客站片区外,华山片区、滨河新区、工业北路、唐冶片区等也将成为省城新的热点区域。

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